资产证券化的主要类型（资产证券化可分为）

Q3：房地产资产证券化的定义及主要形式(精)

内容来自用户:一晓锦泽

试论当今中国房地产资产证券化进行融资
内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。
关键词：资产证券化金融机构日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。一、房地产资产证券化的定义及主要形式
房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。
房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。
在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类：由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给例如，有报道称，建行将拿出其三，我国金融监管力度正在不断加大，中介机构的组织性

Q4：资产证券化的主要内容

资产证券化(asset securitization)是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为,使其具有流动性。
（ 1 ）广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类
1 ）实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2 ）信贷资产证券化：是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。
3 ）证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4 ）现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
（ 2 ）狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券化资产种类的不同
信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化和资产支持的证券化。
（ 3 ）概括地讲，一次完整的证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构 ( SPV) ，或者由 SPV 主动购买可证券化的资产，然后 SPV 将这些资产汇集成资产池（ Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
（ 4 ）举例简单通俗地了解一下资产证券化:
A:在未来能够产生现金流的资产；
B:上述资产的原始所有者；信用等级太低，没有更好的融资途径
C:枢纽（受托机构）SPV；
D:投资者。
资产证券化——B把A转移给C，C以证券的方式销售给D。
B低成本地（不用付息）拿到了现金；D在购买以后可能会获得投资回报；C获得了能产生可见现金流的优质资产。
投资者D之所以可能获得收益，是因为A不是垃圾，而是被认定为在将来的日子里能够稳妥地变成钱的好东东。
SPV是个中枢，主要是负责持有A并实现A与破产等麻烦隔离开来，并为投资者的利益说话做事。
SPV进行资产组合，不同的A在信用评级或增级的基础上进行改良、组合、调整。目的是吸引投资者，为发行证券。
过去有很多资产成功进行了证券化，例如应收账款，汽车贷款等，现在出现了更多类型的资产，例如电影特许权使用费，电费应收款单，健康会所会员资格等。但核心是一样的：这些资产必须能产生可预见的现金流。

Q5：请用通俗的语言解释一下什么是资产证券化?或举个例子说明下?谢谢

即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。

Q6：资产证券化到底是什么意思？能不能举个简单的例子说明一下

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
举例简单通俗地了解一下资产证券化：
A:在未来能够产生现金流的资产
B:上述资产的原始所有者；信用等级太低，没有更好的融资途径
C:枢纽（受托机构）SPV
D:投资者
资产证券化——B把A转移给C，C以证券的方式销售给D。
B低成本地（不用付息）拿到了现金；D在购买以后可能会获得投资回报；C获得了能产生可见现金流的优质资产。
投资者D之所以可能获得收益，是因为A不是垃圾，而是被认定为在将来的日子里能够稳妥地变成钱的好东西。
SPV是个中枢，主要是负责持有A并实现A与破产等麻烦隔离开来，并为投资者的利益说话做事。
SPV进行资产组合，不同的A在信用评级或增级的基础上进行改良、组合、调整。目的是吸引投资者，为发行证券。
过去有很多资产成功进行了证券化，例如应收账款，汽车贷款等，现在出现了更多类型的资产，例如电影特许权使用费，电费应收款单，健康会所会员资格等。但核心是一样的：这些资产必须能产生可预见的现金流。

Q7：资产证券化是怎么回事?有什么好处?

通常所讲的资产证券化是指信贷资产的证券化,它包括“住房抵押贷款支撑的证券化”(mortgage-backedsecu)(MBS),和“资产支撑的证券化”(asset-backedsecu )。这是从美国引进的概念。具体而言,它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险与收益要素进行分离与重组,进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。简而言之,就是将能够产生稳定现金流的资产出售给一个独立的专门从事资产证券化业务的特殊目的公司( ),SPV以资产为支撑发行证券,并用发行证券所募集的资金来支付购买资产的价格。其中,最先持有并转让资产的一方,为需要融资的机构,整个资产证券化的过程都是由其发起的,称为“发起人”(originator)。购买资产支撑证券的人“投资者”。在资产证券化的过程中,为减少融资成本,在很多情形下,发起人往往聘请信用评级机构(ratingagency)对证券信用进行评级。同时,为加强所发行证券的信用等级,会采取一些信用加强的手段,提供信用加强手段的人被称为“信用加强者”(creditenhancement)。在证券发行完毕之后,往往还需要一专门的服务机构负责收取资产的收益,并将资产收益按照有关契约的约定支付给投资者,这类机构称为“服务者”(servicer)。在这一过程中,最重要的有三个方面的问题,一是,必需由一定的资产支撑来发行证券,且其未来的收入流可预期。一是,即资产的所有者必须将资产出售给SPV,通过建立一种风险隔离机制,在该资产与发行人之间筑起一道防火墙,即使其破产,也不影响支持债券的资产,即实现破产隔离;一是必须建立一种风险隔离机制,将该资产与SPV的资产隔离开来,以避免该资产受到SPV破产的威胁。后两个方面的问题正是资产证券化的关键之所在。其目的在于减少资产的风险,提高该资产支撑证券的信用等级,减低融资成本,同时有力地保护投资者的利益。资产证券化的目的在于将缺乏流动性的资产提前变现,解决流动性风险。由于银行有短存长贷的矛盾,资产管理公司有回收不良资产的压力,因此目前在我国,资产证券化得到了银行和资产管理公司的青睐,中国建设银行、中国工商银行、国家开发银行、信达资产管理公司、华融资产管理公司等都在进行资产证券化的筹划工作。
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