房企美债融资（房企发债）
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Q1：12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出？
一是权威部门公布7月份的城市住房价格数据，70个大中城市中有59个城市新建商品住宅价格环比上涨，相比6月有61城新建住房价格环比上涨，减少了2个城市。
二是据传央行与住建部约了12家房企，重点是这12家房企都是今年拿地与融资比较激进的。更重要的是监管机构明确了房地产企业融资的三道红线，虽然传说这三道红线只在个别房企进行试点，暂时还不会全面铺开，但对所有的房地产企业都是一种非常大的威慑。“三道红线”主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。
约谈的消息虽然不需要证实，而“三道红线”却没有未得到权威部门的证实，但对房地产行业已经成草木皆兵之势。
2018年“五一”前后，住建部就曾因房地产调控问题密集约谈了12个城市，并通过约谈重申毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，释放强烈政策信号，将进一步推动地方政府因城因地制宜，精准施策，落实地方调控主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。
这一次则不同，这一次的“三道红线”传递出的房企融资再度收紧的信号才是对未来房价影响最大的。
从目前的情况看，这“三道红线”传递出的房企融资再度收紧会对未来的房价产生三大影响：
一，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用
实际上，我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并不是从今天开始的，也不会在今天结束，这一次不过是再一次继续收紧的政策体现。
今年以来，虽然在房地产调控政策上起起伏伏，受到各种救市政策、断供潮、房住不炒不等于房价不涨等的过程，但对房地产融资的控制一直没有松动。
二，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价
房地产企业融资的“三道红线”是分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，目的是整体上控制房地产企业融资的高杠杆风险，短期内可能会通过加快房地产销售回笼现金对冲融资的收缩，但从长期看，无论是对龙头房企还是中小房企都将有深远影响，特别是对房地产企业的拿地将产生较大的影响，无论是房地产企业的激进拿地扩张，还是房地产企业的正常拿地储备都将受到非常大的冲击和影响。
三，坚持房住不炒和不以房地产政策作为短期刺激经济的手段不会改变，房价的大涨和大跌都不符合未来的房地产预期调控目标
这次的房地产企业融资再一次收紧，应该与7月份公布的住房价格变动有关，虽然说住房价格上涨的态势有所得到抑制。但从目前已知的7月份房价涨幅看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都呈现回落的态势，但价格涨幅回落与房价下降是两码事。
Q2：境内融资难，发中资美元债现状怎样
总额度由国家发改委控制，每年申报，很快就报满。
文件看
国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知
发改外资〔2015〕2044号
Q3：“三道红线”利剑高悬 房企资金链迎大考
数据显示，历年1月均为房企债券融资高峰期，今年也不例外，但总体发债规模低于市场预期。贝壳研究院数据显示，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%。专家表示，“三道红线”威力开始显现，房地产债券今年到期规模增多，对资金链带来考验。
发力美元债市场
贝壳研究院数据显示，1月房地产企业发行的债券中，境外债券占54%。贝壳研究院称，2021年房企融资新规与银行房地产贷款集中度管理制度均处于实施前过渡期。监管更趋严格，房企对金融环境预期偏紧。境内融资承压，房企开年继续发力美元债市场。
1月房地产企业境内发债平均票面利率为4.75%，环比下降0.28个百分点;境外发债平均票面利率为7.11%，较上月下降0.68个百分点。
分析人士称，2020年末发布的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度将加剧房企金融集中度，预计2021年房企融资能力和融资成本将加速分化。
“2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，故年初不少房企抓住融资成本较低的窗口期加紧发债。”中国指数研究院企业事业部研究副总监刘水说。
境内融资方面，刘水认为，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，在“三道红线”试点范围可能扩大的背景下，房企境内债券融资规模将呈现小幅增长，融资成本将大致保持稳定。
境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计2021年该政策仍将延续，因此全年海外债券发行规模将受限于到期规模。受疫情影响，欧美等国家继续实施宽松货币政策，海外流动性较为充裕，2021年房企境外融资成本有望进一步降低。
监管部门此前明确的房企融资“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率上限为70%、净负债与股本之比上限为100%、现金与短期债务比上限为1。
偿债压力上升
贝壳研究院数据显示，2021年1月境内外房地产企业债券到期规模约1447亿元，较上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企偿债规模将继续增加，全年偿债压力上升。
中指院数据显示，今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高，而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。由于借新偿旧仍为债务偿还的主要方式，因此房企纷纷加快债券融资步伐以应对偿债高峰的到来。
中信证券分析师认为，目前已有9家境内发债房企发生债券实质违约，虽然大型房企违约案例不多，但重大负面信用事件正频繁发生。
“未来房地产金融政策将维持偏紧态势，同时‘三道红线’有可能扩围，房企应重视现金流管理，积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，提升自身抗风险能力。”刘水建议。
Q4：为什么美国企业偏好债权融资中国企业偏好股权融资
股权融资和债券融资是两种不同的融资手段，各自具有不同的特点
股权融资对于所有者来说，风险大、收益高；对于企业来说，融资快、成本也高。因为企业应该按照入股数量，定期向所有者分红，这个红利占企业利润的比重还是蛮重的，有时候甚至可以达到百分之九十，这是以营利最大化为目的的企业所不愿看到的；
而债券融资对于企业来讲，虽速度缓慢，但成本低的多了，因为企业仅用向债权人偿还本金和利息。
在中国，股票分红制度还不是十分的健全，缺少相应的法律法规和监管，一些企业很少向所有者分红，甚至不分红，这样企业可以享受股权融资的好处而回避了其短处。
在美国，制度健全，大多数非偏好于风险投资的企业更倾向于债券融资。
Q5：中国房地产企业的融资方式研究
内容来自用户:春夏秋冬
中国房地产企业的融资方式研究——以恒大地产融资为例
摘要：房地产业是一个典型的资金密集型产业，投资规模大、周期长，充足的资金对房地产业的发展至关重要。在新一轮宏观调控下，传统的银行贷款已经很难甚至不能满足企业的融资需求。本文在梳理中国房地产企业融资模式的前提下，以恒大地产融资为例，试图为当下如何破解房地产企业的融资困境提供一点参考。
关键字：房地产企业融资方式恒大
1引言
房地产业是我国国民经济的支柱产业,与国民经济有着密切的联系。随着房地产业的高速发展,其市场需要大量的资金来源,目前,我国的房地产融资主要依靠银行贷款解决资金需求,有少量的大型企业通过上市融资。特别是2009年底以来，新一轮房地产调控稳步推进，虽然中间部分地方政府一度试图采取一些措施变相地放松本地房地产调控，但直至目前，在全国层面，房地产调控依然没有放松的迹象，2012年11月，在十八大记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新在回答路透社记者提问时表示：“房地产市场调控政策现在还没想放松。”（姜伟新，2012）2013年2月20日国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设并加强市场监管。（温家宝，2.12.2这种融资模式也不完全适合中国的一些企业，存在许多缺点。国外投资机构向国内房地产企业提出的发债、可换股债券等融资模式成本较高，融资
Q6：“三道红线”利剑高悬 房企资金链迎大考
数据显示，历年1月均为房企债券融资高峰期，今年也不例外，但总体发债规模低于市场预期。贝壳研究院数据显示，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%。专家表示，“三道红线”威力开始显现，房地产债券今年到期规模增多，对资金链带来考验。
发力美元债市场
贝壳研究院数据显示，1月房地产企业发行的债券中，境外债券占54%。贝壳研究院称，2021年房企融资新规与银行房地产贷款集中度管理制度均处于实施前过渡期。监管更趋严格，房企对金融环境预期偏紧。境内融资承压，房企开年继续发力美元债市场。
1月房地产企业境内发债平均票面利率为4.75%，环比下降0.28个百分点;境外发债平均票面利率为7.11%，较上月下降0.68个百分点。
分析人士称，2020年末发布的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度将加剧房企金融集中度，预计2021年房企融资能力和融资成本将加速分化。
“2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，故年初不少房企抓住融资成本较低的窗口期加紧发债。”中国指数研究院企业事业部研究副总监刘水说。
境内融资方面，刘水认为，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，在“三道红线”试点范围可能扩大的背景下，房企境内债券融资规模将呈现小幅增长，融资成本将大致保持稳定。
境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计2021年该政策仍将延续，因此全年海外债券发行规模将受限于到期规模。受疫情影响，欧美等国家继续实施宽松货币政策，海外流动性较为充裕，2021年房企境外融资成本有望进一步降低。
监管部门此前明确的房企融资“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率上限为70%、净负债与股本之比上限为100%、现金与短期债务比上限为1。
偿债压力上升
贝壳研究院数据显示，2021年1月境内外房地产企业债券到期规模约1447亿元，较上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企偿债规模将继续增加，全年偿债压力上升。
中指院数据显示，今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高，而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。由于借新偿旧仍为债务偿还的主要方式，因此房企纷纷加快债券融资步伐以应对偿债高峰的到来。
中信证券分析师认为，目前已有9家境内发债房企发生债券实质违约，虽然大型房企违约案例不多，但重大负面信用事件正频繁发生。
“未来房地产金融政策将维持偏紧态势，同时‘三道红线’有可能扩围，房企应重视现金流管理，积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，提升自身抗风险能力。”刘水建议。
Q7：中国企业发行境外债劵是什么意思
近日，中国神华完成首次境外债券发行工作，募集资金15亿美元。本次发行包括3年/5年/10年三个品种，发行金额各5亿美元，票面利率分别为2.5%、3.125%、3.875%，资金成本显著低于境内，募集资金将用于归还境外子公司贷款、经批准的境外项目和其他符合规定的用途。本次境外债券发行除实现了低成本融资的目标外，也是中国神华首次在国际资本市场上发行债券，证明了国际投资者对中国神华信用的高度认可，为中国神华在国际债券市场上的持续融资活动建立了基础，为中国企业树立了积极正面的形象。控全局提供
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