房企发债用途（房企发债利率）
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Q1：房地产企业发行债券要求和政策法规或者经验等
根据《公司法》的规定，我国债券发行的主体，主要是公司制企业和国有企业。企业发行债券的条件是：
(1)股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元。
(2)累计债券总额不超过净资产的40%.
(3)最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息。
(4)筹资的资金投向符合国家的产业政策。
(5)债券利息率不得超过国务院限定的利率水平。
(6)其他条件。
根据深、沪证券交易所关于上市企业债券的规定，企业债券发行的主体可以是股份公司，也可以是有限责任公司。申请上市的企业债券必须符合以下条件：
1．经国务院授权的部门批准并公开发行；股份有限公司的净资产额不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币六千万元；
2．累计发行在外的债券总面额不超过企业净资产额的百分之四十；
3．最近三年平均可分配利润足以支付债券一年的利息；
4．筹集资金的投向符合国家产业政策及发行审批机关批准的用途；
5．债券的期限为一年以上；
6．债券的利率不得超过国务院限定的利率水平；
7．债券的实际发行额不少于人民币五千万元；
8．债券的信用等级不低于A级；
9．债券有担保人担保，其担保条件符合法律、法规规定；资信为AAA级且债券发行时主管机关同意豁免担保的债券除外。
10．公司申请其债券上市时仍符合法定的债券发行条件；交易所认可的其他条件。
房地产企业没有特殊条件。
Q2：企业发行债券后有什么好处
地方政府在推动房地产开发中获得的收入来自两个环节一个是开发用地招拍挂带来的土地转让收益，另外一个是来自于开发转让过程中的税收(目前国内税收主要包括了14个税费种类，例如营业税、所得税、土地增值税等)。这两种收益取决于土地供应数量和地价涨幅，直接影响了地方财政收入的增长水平，一个明显的例子是很多城市的旧城区因土地供应有限，其财政收入增长水平远远低于新城区域。
为了保证财政收入稳定增长，地方政府采取的对策是第一，城市化进程成为扩大开发用地供应的旗帜，而缺乏土地的旧城区偏好拆迁改造，不惜以每年保持一定的拆迁面积来竞相制造并获取土地收益和税收，当然拆迁带来的新增商品房消费增长也是一个正面价格推动因素。第二，在土地供应数量相对确定的情况下，使土地价格保持一个相对稳定的增长，这种增长也是各个地方政府乐于见到并积极推动的。
在分析商品房消费的支付环节时，我们发现以信贷消费为主的房地产消费还有一个特点，就是对未来收入的税收预支。由于现在购房者普遍采用按揭购房，以7成按揭计算，地方政府所得到的营业税中实际上个人只承担了30%左右，70%是从
商业
银行中对未实现的商品房收入的税收透支而来的。即每100元钱的商品房销售收入，政府征收5元营业税，其中1.5元是购房者现在缴纳的，3.5元是从商业银行未来收入中预收的。因此，实际政府从商业银行预收税收的涨幅和商品房销售额涨幅是一致的(参见图1)。
由于商品房价格面临波动的风险，从长期看，如果价格出现较大幅度的下跌，商业银行存在较大坏账风险，由于国内商业银行拥有国家信用，所以实际上出现风险损失是由国家来承担，一旦发生银行坏账，地方政府已提前支取的房地产税收收入不用承担任何风险。因此房地产行业获得了地方政府、开发商和商业银行的集体大力推动和支持，使这个行业从众多的行业中脱颖而出。
在目前城市土地的性质没有明确的情况下，招拍挂收入完全进入地方政府预算外收入，近年在地方财政中所占的比例平均达到15%，并且还在不断上升。在旺盛需求的推动下，地方政府能通过有效地控制开发用地的数量和价格，从而确保每年预算外收入的稳定增长。这种显而易见的无风险收益，导致了各地经济增长的房地产化倾向，只顾及房地产一个行业，不再兼顾其他行业的发展。
Q3：公司债券的资金用途有哪些
公司债券是公司根据经营运作具体需要所发行的债券，它的主要用途包括固定资产投资、技术更新改造、改善公司资金来源的结构、调整公司资产结构、降低公司财务成本、支持公司并购和资产重组等等，因此，只要不违反有关制度规定，发债资金如何使用几乎完全是发债公司自己的事务，无需政府部门关心和审批。
1、公司债券有利于提高资本市场融资效率，稳定资本市场。
在其他投融资渠道的收益难以保障时，债券市场由于其稳健的投融资功能吸引了大量投资者，这为企业和政府提供了债券融资的基础，一定程度上抑制了经济的放缓或进一步衰退。发展债券融资和公司债券市场对于解决资本市场过于单一的问题，保证资本市场的均衡发展是是十分必要的。
2、公司债券的发行丰富了金融投资工具，降低了市场风险。
公司债券作为一种固定收益证券，其风险和收益水平介于股票和国债、政策性金融债之间，为机构投资者提供了较好的投资工具。由于短期融资债券和企业债券的投资者众多，风险责任分散，从而降低了风险集中性，有利于金融市场的稳定。
3、公司债券还有利于改善企业资本结构。
对于一个典型的股份公司而言，假定融资方式只有股票和债券两种，那么其股票和债务的比重构成企业的资本结构。在给定企业投资决策的情况下，企业的融资政策就是选择能使企业的市场价值最大化的资本结构。因此在两者间的抉择有着举足轻重的影响。
4、公司债券有助于优化企业治理结构。
公司债券融资会对经理层产生较强的监督和约束作用，一方面，公司履行还本付息的法定义务会激励管理层努力工作追求企业利润的最大化;另一方面，由于投资者会基于自身利益来选择投资行为，这也在一定程度上对发债公司的公司治理结构有了更高的要求。
Q4：公司债券的用途
基本概述
关于公司债券的概念，在教科书中都基本这样定义： “公司债券是公司依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券”。同时还进一步解释，它表明发行债券的公司和债券投资者之间的债权债务关系，公司债券的持有人是公司的债权人，而不是公司的所有者，是与股票持有者最大的不同点，债券持有人有按约定条件向公司取得利息和到期收回本金的权利，取得利息优先于股东分红，公司破产清算时，也优于股东而收回本金。但债券持有者不能参与公司的经营、管理等各项活动。 上述表述对“公司债券”的定义与解释无疑是正确的。但是，如果要真正从理论上理解公司债券概念，还必须进行以下分析：
公司债券是一种“有价证券”
首先，公司债券作为一种“证券”，它不是一般的物品或商品，而是能够“证明经济权益的法律凭证”。“证券”是各类可取得一定收益的债权及财产所有权凭证的统称，是用来证明证券持有人拥有和取得相应权益的凭证。 其次，公司债券是“有价证券”，它反映和代表了一定的经济价值，并且自身带有广泛的社会接受性，一般能够转让，作为流通的金融性工具。因此，从这个意义上说， “有价证券”是一种所有权凭证，一般都须标明票面金额，证明持券人有权按期取得一定收入，并可自由转让和买卖，其本身没有价值，但它代表着一定量的财产权利。持有者可凭其直接取得一定量的商品、货币或是利息、股息等收入。由于这类证券可以在证券市场上买卖和流通，客观上具有了交易价格。
公司债券是由“公司”发行的
债券的发行人、债务人是“公司”，而不是其他组织形式的企业。这里的公司不是一般的企业，是“公司化”了的企业。发行公司债券的企业必须是公司制企业，即“公司”。一般情况下，其他类型的企业，如独资企业、合伙制企业、合作制企业都不具备发行公司债券的产权基础，都不能发行公司债券。国有企业属于独资企业，从理论上讲不能发行公司债券，但是按照中国有关法律法规，中国的国有企业有其不同于其他国家的国有企业的特别的产权特征，也可以发行债券——企业债券（不是法律上的公司债券）。而且，不是所有的公司都能发行公司债券。从理论上讲，发行公司债券的公司必须是承担有限责任的，如“有限责任公司”和“股份有限公司”等，其他类型的公司，如无限责任公司、股份两合公司等，均不能发行公司债券。
公司债券须通过“发行”得以实现
债券必须由其发行人面向其投资者通过“发行 （issuing）”才能实现。公司债券“发行”是发行人通过出售自身的信用凭证——公司债券获得资金，同时公司债券投资者通过支付资金购买发行人的信用凭证的一种信用交易过程。 从法理上讲，发行是一种“要约行为”。作为公司债券的发行，发行人一般通过发布公司债券发行章程或者发债说明书方式进行要约，只要承认和接受“要约”条件并愿意支付必需资金的投资者，都可成为公司债券投资人，同时，凡是购买公司债券的投资者，都等于认可接受了“要约”，就必须履行“要约”上的义务和有权获得“要约”上的权益。在公司债券发行过程中，必须按照“要约”的基本特征，在发行章程或发债说明书上明确公司债券的发行人、发行对象、募集资金用途，以及公司债券的所有要素内容，包括发行人、发行规模，期限、利率、付息方式、担保人以及其他选择权等等，因此，发行公司债券作为一种“要约”行为，是公司债券的 “出售一购买”契约的签定过程。 一般地，发行包括公募和私募两种。公募发行是面向社会不特定的多数投资者公开发行，这种方式的证券发行的允准比较严格，并采取公示制度，私募发行是以特定的少数投资者为对象的发行，其审查条件相对宽松，也不采取公示制度。
公司债券需要“还本付息”
债券之所以是公司债券，在于公司债券的主要特征：还本付息，这是与其他有价证券的根本区别。首先，公司债券反映的是其发行人和投资者之间的债权债务关系，因此，公司债券到期是要偿还的，不是“投资”“赠与”，而是一种“借贷”关系。其次，公司债券到期不但要偿还，而且还需在本金之外支付一定的“利息”，这是投资者将属于自己的资金在一段时间内让度给发行人使用的“报酬”。对投资者而言是“投资所得”，对发行人来讲是“资金成本”。对于利息确定方式，有固定利息方式和浮动利息两种：对于付息方式，有到期一次付息和间隔付息（如每年付息一次、每6个月付息一次）两种。
公司债券具有“一定期限”
债券反映的是债权债务关系，是一种借贷行为， “有借有还”，这就要确定经过多长时间偿还。首先，按照金融学一般理论，公司债券作为一种资本市场工具和作为一种长期资金筹集渠道，期限都须在一年以上，其次，这种期限即包括公司债券的存续期限，还包括公司债券付息期限：第三，虽然期限是一定的，但也有变化。如在发行时，可在发债说明书中规定提前赎回条款、延迟兑付条款等，这些都是在“一定期限”基础上事先确定的变化。另外，在发达资本市场国家，还曾经发行无限期公司债券，但这种是一种非常特殊的债券，目前已基本不存在。
Q5：中国房地产企业的融资方式研究
内容来自用户:春夏秋冬
中国房地产企业的融资方式研究——以恒大地产融资为例
摘要：房地产业是一个典型的资金密集型产业，投资规模大、周期长，充足的资金对房地产业的发展至关重要。在新一轮宏观调控下，传统的银行贷款已经很难甚至不能满足企业的融资需求。本文在梳理中国房地产企业融资模式的前提下，以恒大地产融资为例，试图为当下如何破解房地产企业的融资困境提供一点参考。
关键字：房地产企业融资方式恒大
1引言
房地产业是我国国民经济的支柱产业,与国民经济有着密切的联系。随着房地产业的高速发展,其市场需要大量的资金来源,目前,我国的房地产融资主要依靠银行贷款解决资金需求,有少量的大型企业通过上市融资。特别是2009年底以来，新一轮房地产调控稳步推进，虽然中间部分地方政府一度试图采取一些措施变相地放松本地房地产调控，但直至目前，在全国层面，房地产调控依然没有放松的迹象，2012年11月，在十八大记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新在回答路透社记者提问时表示：“房地产市场调控政策现在还没想放松。”（姜伟新，2012）2013年2月20日国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设并加强市场监管。（温家宝，2.12.2这种融资模式也不完全适合中国的一些企业，存在许多缺点。国外投资机构向国内房地产企业提出的发债、可换股债券等融资模式成本较高，融资
Q6：房地产融资方式有哪些
众所周知，房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，那么在近年银根紧缩的情况下，要如何选择适当的融资方式呢?在这里，律图小编将为您介绍常见的三种房地产企业的融资方式及其各自的优缺点。
一、银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
优点：
1、企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。
2、银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。
3、由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。
4、银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。
5、银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。
缺点：
1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件: ①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。
2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。
3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。
二、债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。
优点：
1、筹集的资金使用期限较长(与贷款相比);
2、对企业原有股东的股权没有影响;
3、发行债券的成本要低于普通股;
4、发债融资具有财务杠杆作用;
5、筹资范围广、金额大、对象广泛;
6、对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。
缺点：
1、对投资人来说，无权干涉企业的经营决策;
2、对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂;
3、对发行人来说，财务成本比发行股票大。
Q7：央行支持房企在银行间市场发行债务融资工具会给房地产企业和银行间债券市场带来怎样的好处？
央行支持房企在银行间市场发行债务融资工具，是政府的一种经济调节手段，政府运用手段去介入不是没有原因的，是经过深思熟虑的，我觉得这个政策对房地产市场和中小企业都有好处的。
一定程度上降低风险
我们的政府已习惯于用行政法规干预市场。新的团队正试图改变，但不可能打破这个系统。在证券化之后。
央行可以通过买卖、引导类型等来实现相对准确的经济调整。
保护银行和房企
主导市场的房屋和银行将扩大其优势，增强实力。证券化、企业的融资渠道和融资成本弹性放大,高质量的企业,更容易,比同龄人较低的成本、更方便的方式来获取金钱,和表现不佳的企业,之前可以做一些银行关键职位获得资金,现在需要更多和更广泛的债券市场,这样一个坏钱会恶化的生活空间,并为未来整个行业的整合和业务合并产生了深远的影响。而银行除了从传统的贷款业务中获利外，还可以从利润中发行证券，而且，在银行收益方面的优势将会强一些。
保护社会资金
中国的经济不可能完全被房地产所绑架，但这与它有很大关系。如果城市化的趋势和发展方向保持不变，房地产行业将继续大规模发展，否则地方政府将比房地产企业更快破产。这个问题:“要做到(这需要资金),银行风险,然后,证券化的贷款企业和投资者分担风险,贷款银行资产负债表的一部分,提高资本充足率,并吸引社会闲散资金,最后不需要印刷更多的钱来央行,达到多方共赢的局面。
总结：这个政策的出台有它道理，我认为还是对各个利益集团有诸多好处的。
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