潍坊尾盘清盘（房地产尾盘如何收尾）

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房产尾盘销售策划案，如何快速清盘。

尾盘未售出房子如何清盘，房地产公司清盘时还有剩余房子如何处置？

尾盘不是烂尾楼 尾盘有哪些优缺点？

尾盘的销售策略

新盘 尾盘 在售 3种状态的楼盘有有什么不同啊

销售者房子尾盘怎么卖

房地产企业销售尾盘如何缴纳土地增值税？

Q1：房产尾盘销售策划案，如何快速清盘。

从均价上看那地方不大也不富裕。购买力也不强。购买力不强的地方不适合降价促销，反而会越降越卖不出去，引发观望情绪和已经买房人对你公司不满要求参与降价。给自己找麻烦。给你个建议：参考传销手法，首先要求你客户自己买一套房后成你公司特殊销售专员。如果推销一套出去奖励多少，那么第二套的业主也是销售员，滚雪球销售。至于奖励多少你们自己去算了。要让人心动，比如能推销出十五套就能抵自己的买房钱。那么你就有许多本地热情的推销员了。宣传工作，策划做的好这几十套很快被抢光。 降价，他觉得是应该。不降，让他去赚钱买房他就有积极性，其实还是降价。

Q2：尾盘未售出房子如何清盘，房地产公司清盘时还有剩余房子如何处置？

如果剩的房子很少，低价处理。或找代理机构代销

Q3：尾盘不是烂尾楼 尾盘有哪些优缺点？

在买房的过程中，很多人分不清尾盘和烂尾楼两个概念，其实，二者是有明显区别的，并且尾盘还有很多优点。不信？不妨一起来看看本文，也许你就清楚了。
一、尾盘和烂尾楼有什么不同？
通常，尾盘是指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩房子的称谓。因为尾盘数量不多，开发商不可能进行大量的、轰炸性的广告宣传，而且尾盘也多为大家挑剩下的房子，可选择性也不大，所以成了开发商急需处理掉的最后一批房源。
而烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
造成房子烂尾的原因有很多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来继续施工，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他人。这种房子本身就存在着极大的风险，是未完工的半成品。还有部分收了客户钱便跑路的开发商，留下的房子也被称为烂尾盘。
二、尾盘有哪些优缺点？
1、优点
(1)价格相对便宜
项目一到清盘阶段，价格都会相对便宜一些，优惠力度大。从性价比方面来说，买尾盘是很划算的。
(2)尾盘基本上是现房
楼盘一旦到了尾盘阶段，房子也都是以现房为主，购房者办完购房手续就可以直接交房入住了，不像买期房，给了首付还要等上一两年才能交房，这期间，又是房租，又是月供的，压力很大。对于急需入住的人来说，购买尾盘未尝不是一件好事。
(3)配套完善
通常，出售尾盘时，房子配套的商业、小区的绿化、幼儿园、健身设施、物管情况等，这些购房者都是看以看到的，就有点类似于二手房。但尾盘和二手房相比还有一个好处就是使用年限更长，毕竟人家是新房嘛，再怎么也不可能买上十几年吧。
2、缺点
(1)可选择性小
通常尾盘房源有限，不像开盘那会，各种户型、楼层、朝向任你选，户型基本都是比较极端的，不是太小，就是一两百平米的大户型。楼层方面，也是底楼和顶楼居多。对于要求高的同学来说，确实不能容忍。
(2)房源有可能已经抵押给银行
很有可能你看中了一个尾盘房子，但不能立即交易，要等几个月才能过户。这种情况多是开发商将房子抵押给银行所致的。买这类房子后期会可能会购房者带来很多的麻烦事。
三、购买尾盘要注意些什么？
1、调查产权
我们购买尾盘时应该调查清楚该房屋是否存在法律上的风险，比如是否被抵押贷款，是否一房多卖等，这样的房子是绝对不能买的。签订购房合同时，购房者要注明，后期发现房产抵押或一房多卖情况时的处理办法和赔偿责任，减少风险的威胁。
2、看清质量
购房者挑选尾盘的时候要特别注意房子户型上的一些问题，应该有侧重点，现在很多户型的缺点都是可以通过后期装修改变的。但是对于一些根本性的缺陷，比如房屋质量问题，绝对不能忽视。

Q4：尾盘的销售策略

当一个项目的销售率达到或接近项目盈亏平衡点的时候，销售工作就会出现停滞或进度缓慢的状态，这个时候项目即进入尾盘期。
当然项目前期定位得好，规划设计做得好，策划做得好，尽可能避免尾盘的出现，那应该是最好不过了。但按目前的房地产发展水平，能达到该境界的开发商可谓是凤毛麟角，屈指可数。
因此尾盘的营销与处理非常重要，开发商的大部分利润沉淀其中，从辨证的角度来看，后期沉积下来的既是“垃圾”，可是“精华”，如果对其束手无策，它就成为鲠在咽喉的“鸡肋”；如果你前期规避或后期玩转过来，那它就是滋滋有味的“鸡汤”了。
回到尾盘产生的问题，其除了市场变化大层面的因素（如经济危机或不景气等）之外，主要来源于技术层面，如项目的前期定位、开发周期、开发节奏、规划设计、户型设计、配套档次、市场推广是否偏离市场的方向，尤其是整体规划布局是否合理而产生的朝向差别、暗房、对视等严重问题，还有户型内部设计是否协调，功能分区是否合理。再者出现尾盘的可能性原因是开发商因某些环节处理不当，或产权问题、资金问题等纠纷，导致项目停工、打官司或延迟入伙、货不对板等不良的社会口碑而导致销售滞缓。深圳近几年就出现明显的例证，北环路上的雕塑家园、香蜜湖的新天国际、南山后海漾日湾畔和特报旁的安柏丽晶等等。但尾盘不等于死盘、烂尾盘。
在营销过程中，出现了尾盘，但还是有很多开发商会犯开一些通病，不能保持清醒的头脑，去整合资源，清除“虚火”，彻底实现“自我清盘”。1、不愿降价，认为皇帝女不愁嫁，死活硬撑，期待市场再现高潮，一举解套。结果跟股票一样，越套越牢。
2、打“保留单位”牌，起先用这一招可能会有效果，但久而久之，市场已适应了，这也就成为了“废招”。
3、观望，新盘变老盘。没把握“黄金销售周期”，一鼓作气将其消化完毕。福田中心区的××雅苑，正是如此。
4、停止广告，依赖自然销售。与很多开发商接触，到了尾盘该花广告推广费之时，他们反倒非常谨慎，心里总是掂量着，迟迟不敢下手，你只能干着急。
5、忽视销售管理，轻视售后服务。很多楼盘在前期售楼时，处处显示售后服务的人文关怀，反而到了尾盘，特别是入伙以后，反倒处处出现售后报务的漏洞，很多细节没做好，客户投诉也就多了，在小型或无品牌开发商里面常常遇到。
遇到以上的做法，只能认为“结”往死里打，能“清盘”心里也只能算庆幸罢了。要把“死结”变“活结”，需要正视尾盘、运用恰当的营销手法将其“玩转”。
1、合理降价。在适当的时机降价，结合适当的理由自圆其说，说服老业主。
2、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理，如降低首期、送装修、送家私家电、送管理费、送花园、送车、送保险、送创业基金等等。
3、改良产品，市场细分、缩小门槛。通过市场细分与再定位，改良产品，缩小门槛，与目标客户群接近，让其顺理成章地接受。
4、重新包装与推广。通过新的包装与推广，使尾盘动起来，所谓在“运动中消灭尾盘”为上上策。尾盘最怕“静卖”，很少积压性尾盘能在无声无息中消化掉。专业公司应该通过专业优势、网络资源、展示活动、促销活动等方面下手，为开发商消除“心中的痛”。
5、新盘带旧盘。项目之间的销售互动以及客户之间的人际互动对尾盘的销售也起到一定的作用。
6、调整销控。对发售单位的价格、付款方式、优惠方法、推出时机进行合理的调整，使层差、朝向差的单位总价更具有吸引力，以接近购房者的需求。如布吉××中心花园有一套两房单位就是作类似的处理，目前已售完。
7、客户口碑传播。通过各种奖励措施，如送现金、送管理费、减免首期等，调动老业主的积极性，让“客户关系营销”成为项目营销“第二只手”。
8、发挥售楼员的作用。在短时期内，通过奖惩制度和紧逼政策，把任务压到每个销售员手中，让其动脑筋，想办法，找客户，找关系网等等。

Q5：新盘 尾盘 在售 3种状态的楼盘有有什么不同啊

与此同时，楼盘打折风又一次席卷北京，但据记者调查，折扣力度较大的楼盘多为尾盘，新盘折扣相当有限，而且其中不乏先涨价再打折的象征性优惠。
3月房价高开
2月，受长假、政策调整等因素影响，北京房市自2009年以来，首次出现环比价格下降。
据亚豪机构统计数据显示，2月开盘项目的整体开盘均价为18833元/平米，环比1月开盘均价下降了5.8%。同时，有记录的整体成交均价也出现了明显的下降态势，数据显示，2月整体成交均价为16362元/平米，环比1月整体下降了15.5%.
然而，降价的欣喜是短暂的。
3月伊始，开盘价再度出现飙升。很多楼盘开盘价已经超过1月。据亚豪机构监测，在有价格记录的项目中，3月整体开盘均价为21330元/平米，相较2月，涨幅达13.3%，
2月份新房销售有两个特点，一个是卖的主要是尾盘；另一个是销售楼盘主要在偏远郊区。尾房、区域因素是2月价格形成的主因。供求矛盾不缓解，价格松动就很难实现。
虽然3月开盘价环比上升，但是从现在的市场看，涨价后劲不足，议价空间加大，3月走势有可能高开低走。当前，成交量下降很明显，如果客户量难以维持，高价也很难维持。
同时，“京十一条”要求“房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售”的规定，也限制了开发商过去一个预售许可证拿数栋楼的行为。但是，能否真正解决开发商捂盘操纵价格的问题，最关键还是看监管的力度。
打折风“看上去很美”
3月，另一个值得关注的热点是“楼市又刮打折风”。
当下京城打折促销的新房项目超过20个。其中不乏即将开盘的四季会“2万抵12万”这样幅度比较大的优惠。但是，也存在一些旧盘先涨价再打折的象征性优惠。
然而，据业内专家分析，打折还远未成为一个普遍现象，也不能凭打折来预测房价即将松动。不过，由于销售量在2月大幅下降，资金压力大的开发商有可能提供更多优惠。
当前折扣力度最大的楼盘多为尾盘项目，开发商通过较大折扣来控制成本，保持利润。3月新盘虽然打折项目很多，但折扣力度有限，多为全款享受9.5—9.9折的优惠。
但是，据通州某售楼处人员透露，由于客户量大幅减少，如果买方一次买多套，或者亲自到店有明显购买意图，价格上有可能得到更多优惠。
珠江拉维小镇在搜狐焦点网站的报价，去年12月、今年1月、2月报价均价为16800元/平米、14800元/平米、16800元/平米。但是，据售楼人员介绍，正在排号中的9、10号楼的售价在1.5万—1.6万，当前有1万抵2万的优惠。而原将于3月中旬开盘的18号楼，尚未有明确的开盘计划。
而领海天使湾在上期开盘时，曾经进行过排号每平米减500元的优惠。但是，对于即将开盘的36号楼，目前没有优惠活动。售楼人员表示：不排除优惠的可能，由于开盘期推迟到4月，优惠政策后续可能依然会有。
此外，也有开发商的优惠力度相对1月、2月有所降低，比如，位于百子湾的美利山，据售楼人员介绍，尾盘A3楼即将在3月27日开盘，目前均价为26000元，远高于网上报价22000元，而且没有任何优惠政策，也没有以前开盘时曾执行的全款9.9折优惠

Q6：销售者房子尾盘怎么卖

浅谈房地产二级半市场
一、定义
关于二级半市场的定义，说法不一，比较通行的解释是，二级半市场又称作空置商品房交易市场，是指介于二级市场和三级市场之间的投资、消费交易市场。处于这一级市场的商品房，不同于二级市场的增量房，它已经淡出流通领域，但是也没有被使用；同时它又以崭新的面貌、新楼的性能与三级市场的二手房相区别。二级半市场包含的范围比较广，例如尾盘、抵建筑款房、投资客手上的盘源等等，但凡不是新盘开张或单个旧房交易，都可纳入此列，或者拿“批量盘”来形容更贴切一些。
二、“二级半市场”房屋来源
“二级半市场”房屋产生的原因是多方面的，主要有以下几种：一是因为朝向差，楼层差，景观不理想，户型不合理等造成卖不出去的少量单位；二是开发商留作自用或留作日后出租的房屋；三是开发商在楼盘发售前期预留的一些精品单位，由于种种原因，在销售后期拿出来销售的少量房屋；四是购房者预订后又退订的房屋。
三、关于二级半市场的一些认识
1. 尾盘≠滞销盘。尾盘是整体物业在阶段性销售过程中，因受各种营销矛盾的影响，暂时未被市场所接受的部分剩余物业产品。大凡新楼销售到70—80％时，都会经历一个销售迟缓阶段。但尾盘不一定就滞销。决定楼盘销售业绩的因素很多，楼盘自身的质素、消费者的需求、价格、竞争环境、营销策略、销售管理等任何一个环节都有可能成为销售的瓶颈。因此，不能武断的把尾盘等同为滞销盘。
2. 存量物业≠差房子。二级半市场的另一大类产品就是（成批）存量物业。其成分相对复杂，有可能是开发商为了融资抵给银行、金融机构、企业或个人的；也可能是法院裁决转让的；或者是机构、个人投资者需要转让的商品房。显然，此类物业既包括一手房也包括二手房，一般都具有较高质素，因其业主不具独立销售的能力，须借助于有实力的中介结构。
3. 二级半≠大甩卖。决定二级半物业销售前景的因素很多，只要找出阻碍销售的关键因素并化解之，采取整套有效的销售策略，就能保证项目的成功。价格固然是房地产市场最敏感的因素，但大甩卖并非必然选择，有时可能会起相反作用。
四、“二级半市场”营销的优劣势分析
1. 优势分析
① 现房、面积、质量等方面有保障，避免了施工造成的风险。
② 社区配套设施、物业管理相对比较完善。
③ 价格制定较灵活。新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这就意味着开发商必须为空置楼房缴纳物业费，此时开发商对房价的要求可能会有所降低。
④ 可以吸引短期投资客。
2. 劣势分析
① 每个楼盘的数量都不多，很容易让消费者误认为是次品楼。
② 房源分布零散，不利于广告宣传。
③ 部分房源存在缺陷，筛选难度大，需要较高的专业知识。
五、“二级半市场”操作的基本要求
二级半市场作为一种独特产品区隔的市场，其市场操作有着本身的要求。
1. 推广费用限制。项目的整体推广是根据销售的进度进行安排的。前期的市场判断决定了项目的整体走向，预热期、强销期、热销期占用绝大部分推广费用，包括报纸、路牌、售楼处装修、样板房、展示板、模型、现场条幅、宣传折页等。分阶段按比例的推广投入使后期的推广费用受到极大的限制，快速的市场变奏常常使前期的预算安排必须根据实际情况做出调整。为适应激烈的竞争，调整的结果常常是加大前期推广费用的投入比例。而超计划的存量使后期推广费用极其有限，如媒体选择、现场重新包装、信息发布、团队组织等。
2. 高效信息传导。推广费用的限制对信息传导的效用提出更高的要求。在前面多媒体运用、多层面覆盖、多渠道宣传的背景下，成型物业的目标客户重新定位、搜索与锁定，需要更加深入了解特定受众获取信息的习惯。在有限费用的情况下以期获得最高的影响力。专业宣传窗口，高覆盖面，专业性操作，迎合受众获取信息的习惯成为“二级半市场”高效信息传导的基本要求。
3. 精英销售团队。可替代产品的存在，激烈的市场竞争环境，使客户对特定项目产品的需求弹性大大增加。销售团队的专业知识，交易经验，把握客户和锁定客户的能力往往决定销售的最终成败。俗话说，“王婆卖瓜，自
很高兴回答楼主的问题 如有错误请见谅

Q7：房地产企业销售尾盘如何缴纳土地增值税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积