长三角哪里买房投资好（长三角哪里的房子值得投资）

昨晚落地深圳，苏州考察正式划上句号，今天就来跟大家好好聊聊苏州。

考察完苏州，最大的感受就是，这是长三角最不合群的城市。

去年楼市的这波热度，长三角城市中，几乎只有苏州还未有动静。

合肥去年年底，涨到今年都还未罢休；杭州新房更是要翻天，倒挂+低中签率，让所有买房人又惊又恼；南京热门项目，8成首付才能抢到新房，人才漏洞是纷纷扬扬。

不仅龙头城市如此，周边的县级城市也是同样热闹，苏北徐州、盐城至今还在上扬，浙江的嘉兴、义乌更是不用多说。

只有苏州，任尔东西南北风，始终是安如山呐。

要说苏州的基本面，丝毫不差。论经济，2万亿GDP城市，全国第6。论人口，10年新增228万，江苏省内第一，全国也不算低。

为何能在一片火热中，独独保持这份冷静？

是经济转型受挫？还是人才流失？

来到苏州就知道，真正关键在于政策。

苏州的调控强度，在全国都是数一数二。

1、全面限售5年。

相比杭州不知道调控了多少轮，才搞出网红盘限售5年的政策。苏州早已是新房限售3年，二手房限售5年的政策，并且年限都是在拿到产权证后开始计算的。

加上新房交房还需2年，可以说苏州，只要入场就要等待5年。这样的力度，在全国也只有青岛可以一战，要知道，深圳现在也只限售3年。

2、金融管控严格，首付比例高，贷款利率也高。

二套首付比例格外的高。首套首贷3成，不用多说，这在全国都是一样。但二贷就离谱了，2套贷款还清5成，未还清首付比例高达8成。

8成首付比例，跟全款也差不了多少，苏州的单价也不算低，想要买到有价值板块，资金要求格外很高。这个门槛几乎能吊打全国所有城市，连以杠杆把控严格著称的北京，二套普宅也只需要6成，只是非普宅才需要8成。

并且，苏州的贷款利率也不低。首套利率已经5.9%，二套利率6.1%，这两条叠加在一起，就让苏州，在群星璀璨的长三角，暗淡起来。

3、准入门槛也不低。

虽然苏州外地购房只需要2年社保，但是苏州对名额核查的非常之严格，补缴社保根本行不通。

唯一松动的只有相城区，开通了人口购房绿色通道，但还会对已购房的人才资格社保进行追溯。

这三类政策同时发力，可以说，苏州市场势必沉寂。

准入门槛高，持有周期长，持有成本也不低，这拦截了几乎9成的外地购买力。

此外，本地购买支撑力也不强。2019年的火热，几乎消耗了主流的购买力，这波人的房子至今还没过限售期，再购买不仅名额难、成本也高。

仅仅只靠新崛起的本地购买力，远不足以推动市场火热。

这样来看，苏州的冷淡就非常合理。

那么，这样的苏州市场，还有多久能复苏呢？

我判断，今年年底都难，大概率得到明后年。

为什么得到这个结论？

首先，苏州市场很难出现强刺激利好。

我们都知道，市场想要短期活跃起来，是需要刺激的，追涨杀跌是楼市的惯性。

但苏州楼市，方方面面都管控的非常好，就连这轮最能激活市场的土拍，在苏州也无法泛起任何波澜。

不是资本不看好苏州，而是苏州土拍，并非价高者得。

我们看土拍，往往看的是土地供应量，溢价率，如果有限价，就看触顶成交的数量多不多。只要数字对了，市场信心就会迅速回归，重庆市场就是这么火起来的。

但苏州政府早就在土拍规则上，杜绝了这种情况的出现。

苏州土拍，可以概括为是一种猜均价的模式。

与其他城市一样，土地报价如果超过市场价一定比例，就会进入限时竞价模式。

苏州的特殊之处在于，进入这样的阶段之后，不是价高者得，也不是竟自持面积，而是谁的报价更接近所有开发商报价的平均数，谁就能拿到这块地。

有钱不行，还要会博弈，博的是谁的马甲多，能控制平均价，谁就能抱得土地归。

这就很难出现高溢价盘，难出现多触顶成交盘，来刺激市场。

并且这样的政策管控，短期很难松动，首先是苏州的土地依赖度不高，转型关键期房价更不能高，其次是目前的大政策风声紧，房住不炒的口子把的很严。

站得太高，就更难找到台阶下来了。

其次，苏州的发展模式，使得购买力格外分散。

散装苏州，名副其实。

别的城市好歹有个中优、东扩、南进、北跃，这类看似雨露均沾，但实际倾斜非常明显的发展方向。

但是苏州不搞这些，上来就是一核四城，并且在新城发展中，继续弘扬这种多点开花的思想。

将散装进行到底，并且要放就要放得足够远，足够散。

西边的科技城，几乎到了城市的最西端；东边园区的工业与高新区，差不多放在城市的最东端；南部的太湖新城，也是只靠了太湖，离哪都不近；北边的高铁新城，还是好一些，至少到园区还算便捷。

新城太偏太散，各区搞各区的，看起来还势力相当。并且，除了园区和新区，其他各区学校也是独立的，这都导致城市购买力分散，地缘客户更多。

政策很难松动，购买力又不集中，这样的苏州，很难突然复苏爆发。

冷淡还会持续一段时间。

最后，大家最关心的问题应该是，此刻苏州到底能不能买？

苏州目前还处在2019年之后的回调期，市场价格体系是非常健康的。园区核心在6-7w左右，狮山在4w左右，几大新城在3w附近，其他外溢刚需板块在2.5w左右。

市场冷热分化非常明显，园区的倒挂盘，不用宣传，临时售楼处只开一天，照样售罄。而其他偏远些的板块，比如运东，还有一些一口价的楼盘，比备案价还低。浒关的某项目，感觉很久没有购房者上门，十分萧条的样子。

此前2019年的时候，很多人吐槽苏州园区房价堪比上海，甚至有戏言称，小伙子因为买不起园区，而选择上海异地买房上班。

这当然是夸张，园区作为苏州新核心，房价自然应该是标杆。真正10w的楼盘，也是拥有最好的湖景和学区的楼盘，这些资源溢价自然高。

真要在价格上比较，放眼整个长三角，县城房价都不低，百强县之首昆山城西也有项目能卖到8w，苏州目前的价格体系绝对健康。

苏州的价值自然是没的说，目前的问题是政策管控太紧，门槛太高，一旦有松动的迹象，肯定会迎来迟到的火热。如果有名额，也愿意长期投资，其实也是不错的选择。

至于怎么买，文章篇幅有限，我先简单说说，下篇文章再详述：

1、关注度很高的3大新城，我认为没有排序的必要性。科技城未来就算起来，也只能成为一个独立的板块，在那边工作就买，纯粹为了学区、产业买那边，有些得不偿失。

相比之下，更看好相城高铁新城的发展，主要是能享受园区辐射，又有依托高铁的产业商务辐射，毕竟苏州没有机场，高铁是唯一的门面，政策关注度也不会太低，在加上商业已经建起来一些，板块氛围不错。

至于太湖新城，吴江的基建是做的好些，但是两个新城几乎没有产业，建的也像度假区一样，几乎没有人，面积段也大，投资不建议。

2、预算较少，想要赌暴击，甪直确实可以期待。桑田岛入驻的华为研发中心，正在建设中，跟松山湖的华为确实太像。根据最新控规图来看，周边居住区规划非常少，甪直确实是少数能享受外溢的区域，并且园区确实地少，未来大概率还是向东发展，甪直可以赌。

3、其他诸多偏刚需居住板块，我感觉地缘性比较强，价格也比较面上，根据资金，在哪工作买哪，没有大问题，苏州目前价格水分不大。如果要比个好坏，最底层的逻辑就是哪里的刚需最多，购买力最扎实，答案肯定是园区>新区>其他三区。

上有天堂，下有苏杭，这是第二次去苏州了，不得不感慨，论风景两个地方各有韵味，但论房子，还是杭州好太多。

苏州的产品，在长三角，也显得格外不合群！