杭州公寓投资分析（杭州赞成武林里可投资吗）

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投资杭州市房子和投资周边城市有什么差别？

杭州乐创城(公寓)优劣势？

杭州杭州港龙城(公寓)优劣势？

杭州公寓投资合适吗？

杭州首府好不好？

杭州赞成武林里公寭位置好吗？

杭州宏逸投资集团有限公司怎么样？

Q1：投资杭州市房子和投资周边城市有什么差别？

投资立场上的杭州和沿杭房产分析：

如果您考虑投资，我建议您考虑杭州，沿杭州（比如富阳，临安，绍兴，湖州等）周边的房市不稳定，抗跌性太差，有价无市，投资风险大。给您几个理由吧。

1.抗跌性：首先说，临安，绍兴等地的房子会不会涨价，目前看来是会的，借助G20和亚运会的推动，整个杭州都在涨，加上轻轨的规划，导致环杭州的区县和城市房价也上涨，临安、富阳、海宁、绍兴等房价无一不是受杭州影响，包括嘉兴房子上涨，也不过是因为它近上海。但相比之下，杭州的房子更抗跌，不会因一两个政策变动或者市场调整而剧烈降价。例如，去年的北京930政策是调整北京住宅首付的，意外的结果竟然是沿京房子降了，尤其是河北北三县，与此同时10月北京住宅均价环比上涨4%。所以抗跌性，一定是新一线城市＞二线城市＞区县的，到时候想要出手，区县的基本是没有交易市场的。

2. 供需关系:富阳或邻杭州市的房子存量巨大，动辄一个楼盘几百上千户，而当地人大都拥有自己的房子，大部分的购买量来自于外地的投资客，这种“投资”，其实只能算投机，真正的投资是在产品到达价值之前买入，到达价值了卖出，而邻杭房子因为供需关系不匹配，现在的价格已经超过本身房子的价值，风险比较大，同时存量大也会影响市场活跃度，光新房就很难消化。那在当地人都有房、新房供应量也充足的情况下，出售二手房只能折价出售，而且还不一定卖的出去。如果是出租，租给谁？当地人有房，外地人才流入包括大学生、年轻情侣、中青年不会考虑去富阳、临安，只会在杭州城区寻求更好的发展机会，出租市场并不容乐观，这种情况下，租金水平和回报率当然也不高。

而杭州目前有2000家创业公司，集聚了大量的世界500强企业和大量有买房和租房需求的年轻客群，同时，49.5%的大学毕业生选择留在杭州，回周边二三线城市的很少，杭州目前常住人口900多万，每年还以17-20万的增速增长，早在16年，杭州凭借4.10%的人口年增长率，成为全球第八个人口增速最快的城市，长期来看，杭州土地的供给远远人口对房子的需求的，供求，所以邻杭州很多城市会出现有价无市，无人接盘的情况，但是杭州不会，而且杭州租金很高，仅以滨江50平米的酒店公寓为例，每月能达到6000-7000的租金，而富阳和海宁等地90平米的三居住宅租金大都在2000左右。

3.资源配套：杭州是浙江省的省会城市，拥有浙江省最好的教育、医疗、交通等资源配套。杭州纳入富阳、临安，其实一方面是为了增加城市人口，跻身新一线，另一方面不排除是为了在未来向周边输送人口，缓解城区压力。但是这种例子之前不是没有，日本东京之前人口1000万的时候，觉得城区压力大，于是开始修建地铁，结果建完之后，人口从1000万涨到3000万，反而出现了人口大量涌入的情况，其实这是交通通达之后，周边县市人群追求资源最优的结果。

买房买的不是房子，而是房子周边的稀有的资源，并且资源越稀有，房子的保值性就越高，这就是为什么杭州90年代的老破小，连电梯和基本的物业都没有，但是仅仅凭借安吉路小区，学军中学的学区优势能卖到6万，甚至更高的单价，但是富阳最好的欧式花园洋房的单价也不足2万的原因。不是所有的洼地都会涨起来，随着房子的折旧越来越高，产权年限越来越短，房子本身的价值越来越低，如果房子所在的区域连政府规划和资源配套都没有，也没有稳定的产业人口和高薪的租客，很容易成为接盘侠。

Q2：杭州乐创城(公寓)优劣势？

乐创城位于明星路与长龙路交叉口，规划有公寓和写字楼物业类型，共1200户，已于2017年5月开盘，首开1号楼房源已全部售完，现项目暂无可售房源，4号楼和7号楼未开盘。
优势：1.交通：项目位于奥体板块，距离奥体直线距离约3.1公里、距博奥隧道直线距离约4公里、距庆春隧道直线距离约4.7公里，距离地铁2号线建设三路地铁站2公里，靠近7号线明星路站，未来自驾和地铁出行都很便利。
2.教育：周边学校主要有兴议小学、杭州市萧山区蓝鲸幼儿园、萧山经济技术开发区小学、苗苗幼儿园等。
3.客群：周边有众多电子产业园，购房和租房的刚需客户也多。
劣势：周边的生活配套目前不是十分齐全，购物主要依靠杨时路的华联超市和1公里外的宝龙广场；医疗缺乏大型或综合医院，多以乌镇互联网医院为主。

Q3：杭州杭州港龙城(公寓)优劣势？

杭州港龙城位于江干杭州地铁1/4号线彭埠站。
项目优势：
1、区位发展：项目属于彭埠街道板块，按照杭州“城市东扩”战略部署，在杭州市“一主、三副、六组团”的城市格局中，彭埠街道处于中心地带，目前以钱江新城为核的城市综合功能将逐步完善，以新东站为核的城市综合交通枢纽将逐步形成，彭埠街道将会成为名符其实的中心城区。
2、交通情况： 项目距离地铁1号线和4号线的交汇站彭埠站直线距离150米，周边公交通达。项目北侧1400米即是德胜快速路，贯穿杭州东西，东侧500米为杭甬高速，公交公路四通八达。
3、产品优势：
项目特色为投资地产，商业地产10强港龙控股扛鼎巨作，东站前，城东新城区域，25万方杭州双地铁综合体。十字天幕街区、蓬皮杜艺术中心、杭州港龙城大串联，万科、滨江、德信小区林立，2公里内20万人口，5公里内近百万人。 中影双巨幕影城、杭州定点儿童才艺评审中心、巨型攀岩、4万方餐饮、3万方儿童、2万方超市等十大人气业态荟萃，中影、张生记、指福门、神采飞扬等千余商家抢驻，15年统一运营管理，60%自持。 主力户型：20-90㎡旺铺。

Q4：杭州公寓投资合适吗？

投资一般就是关注能不能涨价，租金回报，后期好不好出手的问题。

而房价能不能涨价主要短期看货币，中期看需求，长期看政策。目前国家的货币政策比较宽松，仍存在超发货币的现象，钱也一直贬值，物价、工资等都在上涨，此时房价不涨就是跌。再从需求量上看，杭州从去年G20之后拆迁产生的居住需求以及人才引进的安家需求庞大，而杭州市区的库存不足26000套，供需关系严重紧张。所以公寓作为住宅的替代品一定程度上能缓解市场的居住需求。再从政策层面上，杭州目前是准一线城市，并且杭州政府是要往一线城市冲，其所以政策规划都是往一线城市靠拢，房价仍是天壤之别。

再看租金回报，目前杭州的租金水平已经远远超过其他准一线城市（接近一线城市），作为低总价高租金的公寓产品来说本身其租金回报率也远远大于住宅。

后期好不好出手，这个又回到后期有没有愿意接手的问题，公寓产品的特点是单价比同地段住宅低，地段明显，交通便利，总价低，不限购不限贷。所以后期接受群体满足上述条件的还是非常多。

综合以上，投资杭州的公寓不失为一个很好的资产配置的方法。

Q5：杭州首府好不好？

《孔子改制考》

Q6：杭州赞成武林里公寭位置好吗？

杭州赞成武林里公寓的话，他的位置是比较好的，他连武林广场只有三分钟的步行时间就可以到达他的地铁站了。

Q7：杭州宏逸投资集团有限公司怎么样？

相关法律法规
《上海证券交易所上市公司募集资金管理制度》（2008年6月） 《深圳证券交易所上市公司募集资金管理办法》（2008年1月） 《中小企业板上市公司募集资金管理细则》（2008年2月修订） 《深圳证券交易所创业板上市公司规范运作指引》
1、募集资金专户数量
一个专户（存放于专户） 专户数量 ≤ 募投项目个数 原则：专户数量 ≤ 募投项目个数
两次以上融资的，应当独立设置募集资金专户
经交易所同意可以增加募集资金专户数量 原则：专户数量 ≤ 募投项目个数
超募资金也应存放于专户[wing1]
存在两次以上融资的，应当分别设置募集资金专户。
2、募集资金到账后签订三方协议时限
两周内（期满或变更终止后新协议也要在两周内签署） 一个月内（沪深中小创业期满或变更终止后新协议也要在一个月内签署）
3、三方协议至少要包括的内容（协议签订后及时报交易所备案并公告协议主要内容）
（一）上市公司应当将募集资金集中存放于专户；（二）专户账号、涉及的募集资金项目、存放金额和期限；（三）商业银行每月向上市公司出具银行对账单，并抄送保荐机构；（四）保荐机构可以随时到商业银行查询专户资料；（五）上市公司、商业银行、保荐机构的权利义务和违约责任。
1次或12个月内累计从专户中支出金额的通知触发时点（口径统一为募集资金净额）
上市公司一次或12 个月内累计从专户中支取的金额超过人民币5000万元且达到募集资金净额的20%的，上市公司应当及时通知保荐机构； 上市公司一次或12个月内累计从该专户中支取的金额超过5000万元或该专户总额的20%的，上市公司及商业银行应当及时通知保荐机构； 上市公司一次或12个月内累计从专户支取的金额超过1000万元或募集资金净额的5%的，上市公司及商业银行应当及时通知保荐人； 上市公司一次或12个月内累计从专户中支取的金额超过人民币1000 万元或募集资金净额的10%的，上市公司及商业银行应当及时通知保荐机构；
商业银行三次未及时向保荐机构出具银行对账单或通知专户大额支取情况，以及存在未配合保荐机构查询与调查专户资料情形的，保荐机构或者上市公司均可单方面终止协议，上市公司可在终止协议后注销该募集资金专户；
4、募集资金的禁止性行为
1、除金融类企业外，募集资金投资项目不得为持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人、委托理财等财务性投资，不得直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司。
2、上市公司不得将募集资金用于质押、委托贷款或进行其他变相改变募集资金用途的投资。
3、防止募集资金被控股股东、实际控制人等关联人占用或挪用，并采取有效措施避免关联人利用募投项目获取不正当利益。
5、募集资金年度实际使用与投资计划当年度预计使用金额差异超过30%的处理
无规定 1、应当调整募集资金投资计划
2、并在定期报告中披露原、现投资计划，实际投资进度，投资计划变化的原因等 1、应当调整募集资金投资计划
2、并在募集资金年度使用情况的专项报告中披露原、现投资计划，实际投资进度，投资计划变化的原因等
6、以募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的
（1）发行申请文件中未披露，金额不确定
应当参照变更募投项目履行相应程序及披露义务 1、会计师事务所专项审计
2、保荐机构发表明确同意意见
3、董事会审议通过 1、注册会计师出具鉴证报告
2、保荐人发表明确同意意见
3、董事会审议通过
4、独立董事发表明确同意意见
5、监事会发表明确同意意见
6、置换时间距募集资金到账时间不得超过6个月。
（2）发行申请文件已披露拟以募集资金置换预先投入的自筹资金且预先投入金额确定的
1、会计师事务所专项审计
2、保荐人发表意见后，
3、董事会审议通过
置换后2个交易日内报告本所公告。 不用走程序
无明确报告规定 不用走程序
应当在完成置换后2个交易日内报告本所并公告。
7、上市公司以闲置募集资金暂时用于补充流动资金，应符合如下要求：
（一）不得变相改变募集资金用途，不得影响募集资金投资计划的正常进行；
（二）单次补充流动资金金额不得超过募集资金净额的50%；
（三）单次补充流动资金时间不得超过6个月；
（四）已归还已到期的前次用于暂时补充流动资金的募集资金（如适用）。
程序：
1、董事会审议通过
2、独立董事发表意见
3、保荐人发表意见
4、监事会发表意见
2个交易日内报告并公告 （一）不得变相改变募集资金用途；（二）不得影响募集资金投资计划的正常进行；
（深主板没有相关规定）
（三）单次补充流动资金时间不得超过6个月；
（深主板没有相关规定）
（四）仅限于主营业务相关的生产经营使用。
程序：
1、董事会审议通过
2、独立董事明确同意的意见
3、保荐机构明确同意的意见。
2个交易日内报告并公告 （一）不得变相改变募集资金用途；（二）不得影响募集资金投资计划的正常进行；
（三）单次补充流动资金金额不得超过募集资金净额的50%；
（四）单次补充流动资金时间不得超过6个月；
（五）已归还前次用于暂时补充流动资金的募集资金（如适用）
程序：
1、董事会审议通过
2、独立董事明确同意的意见
3、保荐人明确同意的意见。
4、监事会明确同意的意见
2个交易日内报告并公告。 （一）不得变相改变募集资金用途；
（二）不得影响募集资金投资计划的正常进行；
（创业板没有相关规定）
（三）单次补充流动资金时间不得超过6个月；
（四）已归还前次用于暂时补充流动资金的募集资金（如适用）；
（五）保荐机构、独立董事、监事会出具明确同意的意见。
（六）仅限于主营业务相关的生产经营使用。
经公司董事会审议通过，并在2 个交易日内报告并公告。
8、单个募投项目节余募集资金（包括利息收入）
（1）用于其他募投项目
1、董事会审议通过，
2、独立董事发表意见后
3、保荐人发表意见后
4、监事会发表意见后
低于100万或低于该项目募集资金承诺投资额5%的，免于程序，年报披露。 无规定 1、董事会审议通过、
2、保荐人发表明确同意的意见
低于 50万或低于该项目募集资金承诺投资额1%的，免于程序，年报披露。 单个或全部募集资金投资项目完成后，上市公司将少量节余资金用作其他用途应当履行以下程序：
（一）独立董事发表明确同意意见；
（二）保荐机构发表明确同意意见；
（三）董事会审议通过。
（2）用于非募投项目
参照变更募投项目履行相应程序及披露义务。 无规定 参照变更募投项目履行相应程序及披露义务。 同上：创业板不区分结余用于募投还是非募投，也不区分结余资金大小
9、募集资金结余
第十三条 募投项目全部完成后，节余募集资金（包括利息收入）在募集资金净额10%以上的，上市公司应当经后方可使用节余募集资金
（一）独立董事、监事会发表意见后
（二）保荐人发表意见
（三）董事会和股东大会审议通过
节余募集资金（包括利息收入）低于募集资金净额10%的，应当经董事会审议通过，且独立董事、保荐人、监事会发表意见后方可使用。
节余募集资金（包括利息收入）低于500万或低于募集资金净额5%的，免于程序，在最近一期定期报告披露。 无规定 第二十八条 募投项目全部完成后，节余募集资金（包括利息收入）在募集资金净额10%以上的，上市公司使用节余资金应当符合以下条件：
（一）独立董事、监事会发表意见；
（二）保荐人发表明确同意的意见；
（三）董事会、股东大会审议通过。
节余募集资金（包括利息收入）低于募集资金净额 10%的，应当经董事会审议通过、保荐人发表明确同意的意见后方可使用。
节余募集资金（包括利息收入）低于300万或低于募集资金净额 1%的可以豁免程序，其使用情况应在年度报告中披露。 同上
10-1募投项目变更的程序和原则
上市公司募投项目发生变更的，应当经董事会、股东大会审议通过。独立董事、监事会、保荐人对变更募投项目的意见；投资于主营业务。
10-2 视同募投项目变更的情形：
（一）取消原募集资金项目，实施新项目；
（二）变更募集资金投资项目实施主体；
（三）变更募集资金投资项目实施方式；
（四）募投资金置换预先投入的自筹资金（未在发行文件中披露的）
（五）上市公司将项目节余募集资金（包括利息收入）用于非募投项目（包括补充流动资金）的 （一）取消原募集资金项目，实施新项目；
（二）变更募集资金投资项目实施主体；
（三）变更募集资金投资项目实施方式；
（四）变更募集资金投资项目实施地点；
（五）实际投资金额与计划投资金额的差额超过计划金额的30%； 同上证所的规定 （一）取消原募集资金项目，实施新项目；
（二）变更募集资金投资项目实施主体；
（三）变更募集资金投资项目实施方式；
10-3募投项目变更—仅变更地点
可以免于履行前款程序，但应当经上市公司董事会审议通过，及保荐人的意见。 深圳此款较为严格，视同募投项目变更 同上证所的规定 应当经上市公司董事会审议通过及保荐人的意见。
11-1上市公司对募集资金管理与监督—检查频率
每半年度 每季度
11-2上市公司对募集资金管理与监督—检查机构
董事会 内部审计部门
11-3上市公司对募集资金管理与监督—处理
1、全面核查募投项目《公司募集资金存放与实际使用情况的专项报告》
2、报告经董事会和监事会审议通过
3、2个交易日内报告本所并公告。 1、至少对募集资金的存放与使用检查一次，并向审计委员会报告
2、审计委员会认为违规向董事会报告
3、董事会2个交易日内向本所报告并公告
11-4上市公司对募集资金管理与监督—年度检查
每个会计年度结束后，董事会《公司募集资金存放与实际使用情况的专项报告》（同半年度） 1、董事会应当对年度募集资金的存放与使用情况出具专项说明
2、会计师事务出具专项审核报告专项审核报告应当在年度报告中披露。
12-1保荐机构对募集资金管理与监督—检查频率
每半年度一次现场调查 每个季度一次现场调查 无明确约定
12-2保荐机构对募集资金管理与监督—检查处理
无要求 保荐机构发现募集资金管理存在违规情形的，应当及时向本所报告。
12-3保荐机构对募集资金管理与监督—年度处理
保荐人直接对年度募集资金存放与使用情况出具专项核查报告，并于上市公司披露年度报告时向本所提交。 1、保荐机构及保荐代表人对董事会的专项说明及会计师出具的专项审核报告进行核查并出具核查意见
2、披露年度报告同时向本所提交。 1、保荐人应当在鉴证报告披露后的 10个交易日内对年度募集资金的存放与使用情况进行现场核查并出具专项核查报告
2、上市公司应当在收到核查报告后2个交易日内报告本所并公告。
13、其他机构监督权
1、董事会审计委员会、监事会或二分之一以上独立董事可以聘请注册会计师对募集资金存放与使用情况进行专项审核，出具专项审核报告。
2、董事会应当在收到注册会计师专项审核报告后2个交易日内向本所报告并公告。 经二分之一以上独立董事同意，独立董事可以聘请会计师事务所对募集资金使用情况进行专项审计。
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